主题：潘石屹：限购是休克疗法 开发商没有话语权

近日，soho中国董事长潘石屹就限购令政策及开放商心态等作出相关剖析。潘石屹指出，看似已初见效果的限购令，其实更像政府开出的“休克疗法”，是为高房价打了一剂麻药。但潘石屹表示，这种麻药不能天天打。

就当前的房地产市场现状，潘石屹表示，是在处于一种紧缩状态中。但好在开放商的心态已好过2009年的时候，尽管觉得2012会是最困难的一年，但大多可以通过降价策略应对。

同时，潘石屹又指出，当前市场存在“三股力量”，即房价高、地价高、老百姓的收入水平没上去。这三股力量撕裂着市场，而且裂口已越来越大。但潘石屹也表示，即便政府不采取措施控制房价，遏制裂口，市场也会自动调控。

因而，潘石屹表示，尽管限购政策对于控制房价有所效果，但这无疑是一种休克疗法，不可以长久使用。

此外，作为房产商，潘石屹认为，开放商话语权严重缺失，与政府就市场和政策交流、沟通的机会太少。

以下是潘石屹观点摘录。

潘石屹：

房产市场在紧缩

看看最近一两个星期开发商的表态，都觉得2012年是最困难的一年，他们都在采用降价的策略。这就是说大家的看法都是比较一致的(即房地产市场处于一种紧缩状态)。

(今年即将来临的房地产“严冬”和三年前的那次“严冬”)最关键的是在市场上面，开发商、地方政府，就是指的有出让土地权的地方政府，他们的心态不一样。

现在是2011年，咱们回到2007年看。2007年的时候所有的开发商都很激进，都觉得公司未来的发展，利润的增长、销售额的增长、业绩的增长都将是翻番的增长，每一个开发商的野心都非常大。突然一下碰到了2008年的危机，这个时候开发商从资金到心态各个方面都没有准备好。

实际上，应该是通过2008年底、2009年这次危机，给开发商一个警醒，让中国的开发商和地方政府能有一个很冷静的思考，因为这个时候想的有点太大，太不着边际。但是突然碰到2008年这样一个寒冬影响，到了2009年大规模救市，银根也放开了。这就是说，本来应该是发生在三年前的调整，没有发生。

放开之后成了一个什么局面了?咱们先看2009年，一年的销售额突破3万亿，当时不得了。中国超过1万亿的行业不多，一手商品房的成交量超过3万亿，非常大的数字。紧接着到了2010年。2010年全中国商品房销售额超过了5万亿，确切的数字是5.25万亿。所以说，本来开发商在2009年春应该受到打击的，结果不但没有受到打击，反而出现一个巨额的增长。

到了2011年上半年，这个市场上面，你从各个指标来看都不正常。一些城市里房地产带来的税收和土地出让金超过财政的50%。哪有一个行业会占到财政收入的50%呢?只有在一个不太正常的情况下，房地产这个行业才能占这样大的比重。

“三股力量”撕裂了市场

房价高、地价高、老百姓的收入水平没上去。所以这个市场就存在这样三个力量，它们不是一个聚合的力量。市场聚合之后才是健康的市场。但在过去的两年时间，这三股力量严重把这个市场撕开了，而且撕开的裂口越来越大。

我觉得(当前的房价)你不通过政策去调控，市场也会调控的，就是要看你这个政策能不能顺应市场让它去调控。调控是什么?不是说要让多少开发商要死，而是一定要让这三个分开的力量慢慢聚合起来。

现在，开发商的这种理性、警觉性、对危机和风险的认识跟三年前完全不一样了。

要从今年的情况来看，有好多开发商的日子很好过，前年销售了3万亿，去年销售了5万亿，加起来8万多亿，款陆陆续续收回来了。今年2011年的销售状况，有好多上市的开发公司今年的业绩已经完成了。就在这种情况下，你看这些大的房地产公司纷纷在表态，要做好过冬的准备，要做好价格的调整。这实际上就是一个很理性的力量，就是让这个裂开的口子，三股力量撕裂的口子，让它慢慢的愈合。

从整个行业来看，不要从一两家公司来看。一两家公司可能现金流的问题、资金的问题，可是从整个行业的情况来看，2011年底比2008年底的情况好多了。政府再银根紧缩、银行再银根紧缩，2011年开发商拥有资金的量要比2008年好多了。

我们资金上没有压力，因为我们觉得这种调整一定会发生的。你怎么能够面对市场的调整，最重要的就是你的财务指标，就是现金量要大、负债率要低，才能度过这个危机，而不要一味的追求规模。

SOHO中国是什么样的姿势呢?是这样的姿势(做握紧拳头收缩胳膊的姿势)，这样拳头打出去才有力。如果你的规模做的非常大，已经把这个拳头伸直了，它就没有力量了，再也打不出去了。

其实(市场上的)这三股力量就是：地方政府，也就是销售土地的一方;开发商，销售房子的一方;以及购买者。其实最没有发言权的是购房人。购房人怎么“愈合”?要“愈合”就要看工资能不能提高。工资提高了，他的购买力跟房价之间的差距就会越来越小。所以购房者的力量是非常被动的，只有靠前面两股力量，朝着第三股力量去靠近。

限购令是政府调控的“休克疗法”

我们生在中国，处在中国这样一个变动的环境中，经济在高速增长，市场经济还不够完全，政府的管理能力、管理的经验也在慢慢提高，可能在这个过程中开发商会犯错误，政府也会犯错误，我们处在这个环境中就想办法一步一步相互之间提醒，相互之间磋商，不要埋怨，我觉得埋怨都是特别负面的。

像前些年的调控，强调开发商不能囤积土地，强调银根要紧，这些调控都是可以理解的。只是今年的限购政策有点突然。

我们毕竟是朝着进步的方向(市场经济)去发展，怎么会出现限购呢?他们跟我说的时候，我说是不是谣传啊?我都不敢相信。最后出台了这个政策，我想想也能够接受。因为2011年房价已经非常高，地价、房价和购买力之间的差距已经非常大了，政府这时想做一件事情，就是要建大量保障性住房 ——既然我压不住房价压，我就在市场上大幅提高中低档房子的供应量。大幅度提高的话，自然价格就下来了。

可是(房价)调整的过程就跟人一样，得病了，要动一个大的手术。政府决定有3600万套保障性住房，在未来三年内要建完，这一定会把好多资金、土地转移到保障性住房里面去，而普通商品房的用地、开工量就会大幅度降下来，商品房的供应量就会降下来。在需求量还没有得到保障性住房满足的情况下，价格可能会发生暴涨。就跟人在动手术的时候需要打麻药是一样的，政府动手术的时候就是休克疗法，就是我直接限购了。

我能够理解政府的限购政策，我理解这是一个休克疗法，是给动手术的病人打的一剂麻药。但是这个麻药不能天天打。饭可以天天吃，麻药你天天打，这个人就不行了。

中国的房地产市场，从1997年取消福利分房开始，到现在有十四、五年的时间，大部分的时间是在调控中度过的。一会是121文件，一会儿是国八条、国六条、国四条、国十条，反正就是这样重复着来。

你说我们要把心态调整好，要适应这种政策变化，我觉得这是一方面。更重要的是作为开发商，你最本质的工作是什么。

这几年时间，尤其这四、五年时间里，开发商把所有的注意力集中在两件事情上。第一件事情就是学习政策——又会出台什么政策?昨天晚上我见到几个央企的开发商，他们不光学习政策，还学习领导讲话——在什么地方又讲什么话，把所有的注意力和精力都放在政策方面。另外一个注意力放在土地上，就是我能不能取得土地。一个是通过市场的方式取得土地，另一个是看看能不能打着招牌挂着幌子，在背后做点事情把土地取得了。

我觉得这两件事情都不是开发商的本质工作。开发商的本质工作、你对社会的贡献，是你能不能做出这个时代最好的产品。而现在投在规划、设计、建设产品上的精力，远远不如对政策、领导人讲话、怎样取得一块土地更关注。这个时候是舍本逐末，丢掉了最本质的东西。

如果我们的政策比较平稳一点，我们的土地市场更公平一些，让开发商把80%、90%的精力放在如何建好房子上去，我觉得这个行业才能进步。

开发商没有话语权

开发商没有什么话语权，尤其在过去三年多时间。据我了解，当然大的央企的不说，在这三年多的时间，没有任何一个部长级以上的领导把开发商请过去，听听他们的意见，或者是跟官员有一个对话，哪怕吵一个架也行——吵架的过程中，大领导就明白了。在我了解，反正没找过我。

(我)就是希望有一个(与政府)沟通对话的方式。哪怕我们说的错，也有一个表达的方式;别人对，我们也有一个交流的方式。而这三年时间里，没有任何一个部长以上的领导在正规场合上——在一个会议上面或者在一个论坛上面——听听我们的意见，没有。

我觉得这个社会还是要交流，各种各样的交流。不是说我写微博的时候想着是给领导看的，因为跟领导交流的语言风格是不一样的。我写微博的时候更多的是考虑到自己的粉丝，全国各地的几百万粉丝，他们的反应是什么。方式跟沟通信息的内容上，还不是特别一样的。